厦门楼市见底了吗，现在要不要上车？

放了一个假，感觉自己错过了一个亿，就在我们饱览祖国大好河山，名胜古迹的时候，股市涨疯了，楼盘又好卖了，好像一夜又回到了解放后。好在我们在9月19号美联储降息后就发了一篇乐观的分析，也算是事前诸葛亮了。

楼市成交量大涨已经是确定的信号，岛内国庆几天新盘成交量是过去几个月成交量的总和，岛外集美桥头和西亭双盘卖爆了，开盘成交200+套，这样的景象，仅仅在两周之前，谁能想象？

现在大家最关心的问题是，楼市见底了吗，还会不会跌，会不会涨，刚需要上车吗？一些人已经用自己的钱包投了票，要不然这些天的成交量从哪来？其实9月24号出台的救市政策，虽然真金白银力度也不小，但降存量利率对购房的直接刺激作用并不大，降二套首付，之前的反响也是一般，毕竟月供增加了。要是放在以前，这样力度的政策，可能又是石沉大海，悄无声息。

但这次不一样，已经有了从ICU到KTV的节奏。这一方面是救市政策不断累加的结果，一方面也是股市狂飙刺激的结果。当下楼市的问题不在楼市本身，而是在于对经济的信心。现在央妈亲自下场为大A提供流动性，一定要把资产市场拉起来的意图已经很明确了。楼市拖累经济，经济不景气影响买房信心，这个死循环一定要打破。所以ZZJ会议的定调非常明确，“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度”，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。这是之前从来没有过的措辞，房价不许再跌了，地不能再乱拍了，限购现贷能放尽放……厦门又放开了买房落户。

但是，现在市场上的多空观点分歧还是比较大。一方面一手的热销还没有传递到二手市场，一方面成交量的上涨还没有体现在价格上，甚至还停留在以价换量的阶段。现在买房的这批人，其实就是之前在各大售楼处一直观望的客户。他们之前之所以不买，就是因为怕房价下跌，明知道房价要跌，谁还买房啊？现在有了政策转向，有了“止跌回稳”的定调，有了大放水的预期，相当于把这些人推了一把，让他们有了买房的理由。现在虽然还没有哪个大V敢拍着胸口说市场就此反转，但也没有人再单边看空，笃定说市场还会下跌，最多也只是纠结，这就是一个很大的心态变化了，起码恶性循环的链条被打断了。

都说量在价先，成交量上来了，价格就有稳住的基础，一些一手盘已经开始收回折扣；二手方面，根据贝壳数据，虽然挂牌量没有减少，但近30天降价的房源在9.26号达到高峰后有快速下降趋势，而涨价房源在新政后开始攀升。国庆后一周，二手房成交266套，上涨了77%，涨价房源+46.2%，降价房源-50.6%，二手房确实也有在回暖。岛内小户型，优质低价的一手房正在被消灭，不可能不联动到二手市场。

从2021年以来，房价普遍跌了30-40%，这个回调幅度已经相当可观，很多首付都跌没了。按照一般口径，日本经济泡沫破裂，房价累计下跌幅度46.2%，美国次贷危机，房价下跌31%，这些都已经算是史诗级的泡沫破裂。之前不少人预期，房价明年或后年见底，现在在超预期的政策和高层表态之下，从近期股市和楼市表现出的量能来看，这个节点提前到来也不算过分。

以上是从技术面，政策面和市场情绪来看，如果楼市的基本面来看，好像又没有那么乐观。

根据中国房地产报今年8月4日的一份统计数据，2024年中国35个大中城市的房价收入比，租售比如下：

与2019年相比，绝大多数城市房价收入比均出现较明显下降，房价收入比均值由16.03降至11.87，整体降幅达26%，但是跟国际通行的房价收入比6-7倍相比还是太高。全球房价收入比最高的城市，中国占了好几名，但其他城市，我们发现都多在亚洲等不那么发达的国家。像纽约、伦敦这些大城市反倒不在榜上，不是他们房价不高，而是他们的收入高，物价高。所以中国大城市未来是房价下跌，还是收入提升？如果中国的房价要达到“合理”区间，那么大中城市的房价就还要再腰斩，大家觉得可能吗？以前楼市好的时候，大家根本不会去看什么收入比、租售比这些指标，而是会找出很多中国特殊的理由。现在理性来看，也不可能一下子就机械地接轨这些指标。

就中国来自己看，房价收入比高的城市，也就是房价最高的城市，厦门排第四，跟房价排名是一样的。如果只看这个指标的话，银川是最安全的，鹤岗可能更安全，但有很多人会因此去那里生活和置业吗？而全国的平均房租收益率约为2.33%，已经跑赢各大商业银行一年期存款利率（1.75%），即便是一线城市北京，其房租收益率也能达到2%以上，算是有了一定的收益价值。但厦门这个指标特别难看，那就是租售比（年租金/房价）达到了74，全国最高，相当于出租74年才能回本，年收益率只有1.35%。为什么厦门的房子租不上价格，是空置率太高吗？都在骂厦门房价高，但租金不高啊。

厦门的另一个BUG，是供应量太大，尤其是近期自媒体普遍关注的安商房/安置房，据报岛内至少有3万+套。早在2021年楼市高峰期，我们就关注过这个问题（《安商房，这只“灰犀牛”真的来了？》），这些天量的安商房虽然不会一下子流向市场，还存在身份差、信息差、品质差等因素，但终究是颗炸弹。原住民手握大量安商房，可能也是租金不景气的原因之一。

综上所述，从政策面、技术面和市场情绪来看，楼市的底部和拐点应该已经差不多到了，从基本面来看，就还不那么乐观。但市场的复苏，也不可能都等万事具备，如果政策面，基本面什么都好了，那就像09年、15年那样一飞冲天了，现在要的只是个“止跌回稳”，从ICU回到普通病房而已。资本市场的不可能纯粹理性，多少都需要一点泡沫、溢价和乐观情绪。

关键是看政策的持续性，无论是股市、楼市，救市那么久，很难遇到现在这样一个外部环境、技术面、政策面和市场情绪都配合的比较好的局面，就怕又是摇摆不定。前天FGW的记者会很多人吐槽，没有料，就不要整活。为什么会这样？也可能是因为之前股市太火爆了，有些话又收回去了。但是做大事，就不能太瞻前顾后，既要又要，要给足市场信心和甜头。大家都看到了上面不拉起来绝不罢休的决心，如果这把又是弄一个虎头蛇尾，那就是信用破铲，可能就是一个失去的XX年，所以这也有点赌国运的意思。

当然，具体到买房，倒也不是那么急，但是刚需我认为确实可以入市了，接下来新盘的优惠力度可能会变小，二手超低价的笋盘被逐渐消灭；改善性需求，加紧置换优质资产，有多套房产的，尽量整合成优质高价的一两套就好。未来不能忽略的是大水漫灌和货币贬值的因素。

昨天，各大银行公布了存量房贷利率下调方案，统一为LPR-30BP。